3,681 m² in the highlands north of Medellín. Two cabins built around a sauna, silence, real food and fast internet — and the family house on the private side. The land is secured, the perimeter is fenced and planted, and the paperwork is clean.3.681 m² en las montañas al norte de Medellín. Dos cabañas construidas alrededor de un sauna, el silencio, la comida real y el internet rápido — y la casa de la familia en el lado privado. El lote está asegurado, el perímetro está cercado y sembrado, y los papeles están limpios.
The lots are secured and the site is prepared. We are now in the least glamorous and most valuable phase: locking in the architect and getting the planning right before anyone pours anything.Los lotes están asegurados y el terreno preparado. Ahora estamos en la fase menos vistosa y más valiosa: asegurar el arquitecto y hacer bien la planeación antes de que alguien funda un solo bulto de cemento.
More than it feels like. The slow, invisible, expensive work is largely done.Más de lo que parece. El trabajo lento, invisible y costoso ya está casi todo hecho.
Every figure here comes from the filed subdivision plans or the property registry.Cada cifra aquí sale de los planos radicados de la subdivisión o del certificado de tradición.
Photo slots ready. Send the image files and these fill in.Espacios listos para las fotos. Envía los archivos y se llenan.
| Lote 3 | Lote 5 | Total | |
|---|---|---|---|
| Lot areaÁrea del lote | 1.783 m² | 1.898 m² | 3.681 m² |
| Buildable at 20%Construible al 20% | 357 m² | 380 m² | 736 m² |
| PlannedPlaneado | 2 cabins @ 50 m² = 100 m²2 cabañas de 50 m² = 100 m² | Main house 250–300 m²Casa principal 250–300 m² | 350–400 m² |
| Headroom leftMargen disponible | 257 m² | 80–130 m² | 336–386 m² |
Cabin A, then Cabin B, then the main house. Cheap answers first, expensive commitments last.Cabaña A, luego Cabaña B, luego la casa principal. Primero las respuestas baratas, al final los compromisos caros.
Secure the lots and keep paying them down.Asegurar los lotes y seguir pagándolos.
Fence and plant first, because a mature treeline takes years and money spent here compounds while everything else waits.Cercar y sembrar primero, porque una cerca viva madura toma años y lo que se invierte aquí crece mientras todo lo demás espera.
Choose the architect and get the planning right. Everything here is cheap. Everything after it is not.Elegir el arquitecto y hacer bien la planeación. Todo aquí es barato. Todo lo que sigue no lo es.
Architecture, structure, soils, and the construction licence through San Pedro's planning office. Budget three to six months of calendar, not weeks.Arquitectura, estructura, suelos y la licencia de construcción con Planeación de San Pedro. Calcula de tres a seis meses, no semanas.
The flagship stay, ~50 m². One bedroom plus a Murphy or pull-out bed, sleeping up to four, built for two. Proof of concept and the first real booking data we will ever have.La cabaña insignia, ~50 m². Una habitación más cama Murphy o sofá cama, hasta cuatro personas, hecha para dos. Prueba de concepto y los primeros datos reales de reservas.
The twin, ~50 m². Considerably cheaper than Cabin A because the road, power, permits and lessons are already paid for. Twelve months of real bookings from Cabin A tell us how to build it better.La gemela, ~50 m². Bastante más barata que la Cabaña A porque la vía, la energía, los permisos y las lecciones ya están pagados. Doce meses de reservas reales de la Cabaña A nos dicen cómo hacerla mejor.
250–300 m² on the private side. The reason the whole thing exists.250–300 m² en el lado privado. La razón por la que existe todo esto.
Costs are 2026 Colombian pricing, adjusted down because power, water, road and survey are already in place.Los costos son precios colombianos de 2026, ajustados a la baja porque la energía, el agua, la vía y la topografía ya están.
| ItemConcepto | COP | USD |
|---|---|---|
| LandEl lote (committedcomprometido) | 480 M | ~$152.000 |
| Cabin A, 50 m², ready to rentCabaña A, 50 m², lista para arrendar | ~270–440 M | ~$85.000–140.000 |
| Cabin B (cheaper — road, power, permits paid)Cabaña B (más barata — vía, energía y permisos ya pagos) | ~230–380 M | ~$73.000–120.000 |
| Main house, 250–300 m²Casa principal, 250–300 m² | 725–1.440 M | $230.000–457.000 |
| Contingency — do not skipImprevistos — no los quites | 15–20% | 15–20% |
At 2,550 metres in persistent mist, the climate makes most of these decisions for us. That is a gift. It narrows the field to things that still look good in fifteen years.A 2.550 metros y con neblina constante, el clima toma la mayoría de estas decisiones por nosotros. Eso es un regalo: reduce las opciones a lo que se seguirá viendo bien en quince años.
Light frame on concrete piers — immunised pino pátula or galvanised steel — with masonry only for the wet core. Lighter structure means smaller foundations on a slope, and components that can be carried in.Estructura liviana sobre pilotes de concreto — pino pátula inmunizado o acero galvanizado — con mampostería solo en la zona húmeda. Más liviano significa cimentación más pequeña en pendiente y piezas que se pueden entrar a mano.
Double glazed, no exceptions. Single pane at this altitude streams with condensation every night and rots the wood around it. It roughly triples the glass cost and it is not optional.Vidrio doble, sin excepciones. El vidrio sencillo a esta altura escurre condensación todas las noches y pudre la madera alrededor. Triplica el costo del vidrio y no es opcional.
Wood-fired throughout. Stove, and a wood-fired tub rather than electric. Firewood is cheap locally and it avoids enormous electrical loads at altitude.Todo a leña. Estufa, y tina de leña en vez de eléctrica. La leña es barata aquí y evita cargas eléctricas enormes en la montaña.
Sauna, cold plunge, fire. These are not add-ons bolted to a cabin — they are what the cabin is arranged around, and the architect should hear that on day one.Sauna, tina fría, fuego. No son extras pegados a una cabaña — son aquello alrededor de lo cual se organiza la cabaña, y el arquitecto debe oírlo desde el primer día.
An outdoor space to move and stretch in, and something growing that a guest can actually eat from. Cheap to build, hard to fake.Un espacio al aire libre para moverse y estirarse, y algo sembrado de lo que el huésped pueda comer. Barato de hacer, difícil de fingir.
Cabins placed so guests never see each other, and both placed so they never see the family house. On 3,681 m² that is achievable. It is also the whole product.Cabañas ubicadas de modo que los huéspedes nunca se vean, y ambas de modo que nunca vean la casa familiar. En 3.681 m² eso se logra. Y es todo el producto.
Send images or links and these become a real reference board. Worth doing before the architect starts drawing — the fastest route to a good building is showing someone exactly what you mean.Envía imágenes o enlaces y esto se vuelve un tablero de referencia real. Vale la pena hacerlo antes de que el arquitecto empiece a dibujar: la ruta más rápida a un buen edificio es mostrarle a alguien exactamente lo que quieres.
Not a cabin with a view. A reset. Everything on this land is chosen to serve one thing: a couple arrives tired and leaves quiet.No es una cabaña con vista. Es un reinicio. Todo en este lote está pensado para una sola cosa: una pareja llega cansada y se va tranquila.
Real, reliable, fast. The town's leading operator advertises no internet at all, which quietly kills their weekday demand. Ours is a differentiator that costs about $79 a month.Real, confiable, rápido. El operador líder del pueblo anuncia que no tiene internet, lo que mata su demanda entre semana. El nuestro es un diferenciador que cuesta unos $79 al mes.
3,681 m² with roughly a tenth of it built on. The emptiness is the product, not the leftover.3.681 m² con apenas una décima parte construida. El vacío es el producto, no lo que sobra.
Essentially nobody in Antioquia has one. At 14 °C and mist, this is what turns the cold from a complaint into the reason to come.Prácticamente nadie en Antioquia tiene uno. A 14 °C y con neblina, esto convierte el frío de queja en la razón para venir.
Green in every direction, a planted hedge line already growing, and a garden area to move in. Long views over dairy country.Verde en todas las direcciones, una cerca viva ya creciendo, y una zona de jardín para moverse. Vistas largas sobre tierra lechera.
Healthy and organic, and genuinely local rather than imported wellness. San Pedro produces 750,000 litres of milk a day and is the most dairy-intensive municipality in Colombia. The food story is already here.Saludable y orgánica, y de verdad local en vez de bienestar importado. San Pedro produce 750.000 litros de leche al día y es el municipio más lechero de Colombia. La historia de la comida ya está aquí.
Each cabin is one bedroom with a Murphy or pull-out bed, sleeping up to four. Couples are the guest; the extra capacity is a rate lever, not a change of audience.Cada cabaña es de una habitación con cama Murphy o sofá cama, hasta cuatro personas. La pareja es el huésped; la capacidad extra es una palanca de tarifa, no un cambio de público.
San Pedro is a hard market. It is also a market where every competitor is an interchangeable "glamping con jacuzzi" and none of them can market. A wellness stay for couples, sold well, is the gap.San Pedro es un mercado difícil. También es un mercado donde todo competidor es un "glamping con jacuzzi" intercambiable y ninguno sabe vender. Una estadía de bienestar para parejas, bien vendida, es el espacio libre.
Essentially nobody in Antioquia has one. Every competitor is an interchangeable "glamping con jacuzzi," so a hot tub gets you into the consideration set and lifts nothing. A sauna is the only amenity with real evidence of raising off-peak occupancy, which is exactly this market's weakness. And it turns the number one guest complaint about San Pedro, that it is cold, into the reason to come.Prácticamente nadie en Antioquia tiene uno. Todo competidor es un "glamping con jacuzzi" intercambiable, así que un jacuzzi te mete en la lista pero no sube nada. El sauna es la única amenidad con evidencia real de subir la ocupación en temporada baja, que es justo la debilidad de este mercado. Y convierte la queja número uno de los huéspedes sobre San Pedro, que hace frío, en la razón para venir.
The booking data misses WhatsApp and Instagram entirely, and that is where a serious share of Colombian glamping demand actually books. The operators here are local families doing it by hand. One of them has 276 reviews at 4.9 in a town the data scores at 12.7% occupancy. This is the rarest kind of edge: one where the market data understates what a good operator can do.Los datos de reservas no ven WhatsApp ni Instagram, y ahí es donde reserva buena parte de la demanda de glamping en Colombia. Los operadores aquí son familias locales haciéndolo a pulso. Uno de ellos tiene 276 reseñas en 4,9 en un pueblo que los datos califican con 12,7% de ocupación. Esta es la ventaja más rara de todas: cuando los datos subestiman lo que puede lograr un buen operador.
| ScenarioEscenario | OccupancyOcupación | NightsNoches | Nightly rateTarifa noche | GrossBruto |
|---|---|---|---|---|
| ConservativeConservador | 16–18% | 58–66 | $105–120 | $6.500–8.000 |
| BaseBase | 24–27% | 88–99 | $125–140 | $11.000–13.500 |
| OptimisticOptimista | 33–37% | 120–135 | $140–155 | $17.000–20.500 |
Where these come from. Occupancy and rate are from AirROI's trailing-twelve-month data for eleven Antioquia municipalities, cross-checked against Airbnb's own published Antioquia host earnings for 2025 and against real listing prices in San Pedro and Santa Elena. The $100–130 nightly rate you have been seeing lines up with the base case, so the rate is not the uncertain part. Occupancy is. That is the number marketing actually moves.De dónde salen. La ocupación y la tarifa vienen de los datos de AirROI de los últimos doce meses en once municipios de Antioquia, contrastados con los ingresos de anfitriones que Airbnb publicó para Antioquia en 2025 y con precios reales de anuncios en San Pedro y Santa Elena. La tarifa de $100–130 que has visto coincide con el escenario base, así que la tarifa no es lo incierto. La ocupación sí. Ese es el número que el mercadeo realmente mueve.
Net operating income runs roughly 42–48% of gross when self-managed. A full-time caretaker plus a property manager makes the model negative below about six units, so self-management is not a preference here, it is the plan.La utilidad operativa neta ronda el 42–48% del bruto si lo administramos nosotros. Un mayordomo de tiempo completo más un administrador vuelven el modelo negativo por debajo de unas seis unidades, así que autoadministrar no es una preferencia aquí, es el plan.
| MunicipalityMunicipio | OccupancyOcupación | RateTarifa | Revenue / listing / yrIngreso / anuncio / año |
|---|---|---|---|
| San Pedro de los Milagros | 12,7% | $67 | $1.296 |
| Santa Elena | 22,2% | $97 | $3.453 |
| Guatapé | 23,1% | $127 | $7.269 |
| El Retiro | 26,7% | $168 | $9.154 |
| Sopetrán | 21,5% | $252 | $14.783 |
Occupancy across rural Antioquia is nearly constant regardless of how good the destination is. The Colombian holiday calendar sets the ceiling at roughly 74 genuinely sellable nights a year. What separates a $1,296 listing from a $14,783 one is rate, not effort. You cannot out-work the calendar. You can only out-price it — which is exactly what the sauna and the design are for.La ocupación en el Antioquia rural es casi constante sin importar qué tan bueno sea el destino. El calendario de festivos colombiano pone el techo en unas 74 noches realmente vendibles al año. Lo que separa un anuncio de $1.296 de uno de $14.783 es la tarifa, no el esfuerzo. No se le puede ganar al calendario trabajando más. Solo cobrando más — y para eso son exactamente el sauna y el diseño.
| RequirementRequisito | NotesNotas |
|---|---|
| Uso del suelo | Must permit tourist lodging. The choke point — confirm before anything elseDebe permitir alojamiento turístico. Es el cuello de botella — confirmar antes que nada |
| RNT | Free but mandatory. Renewed in Q1 each year; lapsing suspends it. A draft 2026 decree would require one per unitGratis pero obligatorio. Se renueva en el primer trimestre; si se vence se suspende. Un borrador de decreto de 2026 exigiría uno por unidad |
| RUT · CIIU 5514 | Alojamiento rural |
| Liability insurancePóliza de responsabilidad civil | Legally required in order to hold an RNTExigida por ley para tener el RNT |
| IVA | 19% above roughly $58k of annual revenue. Effectively caps us near three units before it bites19% por encima de unos $58k de ingreso anual. En la práctica nos limita a unas tres unidades antes de que pegue |
| ICA + FONTUR | 1.0% of gross to the municipality, 0.25% quarterly to FONTUR1,0% del bruto al municipio, 0,25% trimestral a FONTUR |
| Predial riskRiesgo de predial | A commercial reclassification roughly doubles to triples property taxUna reclasificación a comercial duplica o triplica el impuesto predial |
All cheap. Each one makes a later decision safer.Todo barato. Cada punto hace más segura una decisión posterior.
Altitude experience and permit experience in a small municipality matter more than portfolio beauty.La experiencia en altura y en licencias de municipio pequeño importan más que un portafolio bonito.
Is the 20% per lot or across both? Gross or net of easements? Do terraces count?¿El 20% es por lote o sobre el total? ¿Área bruta o neta de servidumbres? ¿Cuentan las terrazas?
Request it in writing, naming tourist lodging explicitly. Eight business days, low cost.Solicitarlo por escrito, nombrando alojamiento turístico explícitamente. Ocho días hábiles, bajo costo.
Free environmental determinants report for the exact lot polygon. One hour online.Reporte gratuito de determinantes ambientales para el polígono exacto. Una hora en línea.
Ours are over a year old. Pull new ones, and repeat before every major payment.Los nuestros tienen más de un año. Sacar nuevos, y repetir antes de cada pago grande.
Name the land, not the cabins. The cabin count may change and the land will not.Ponerle nombre a la tierra, no a las cabañas. El número de cabañas puede cambiar; la tierra no.
Rural Colombian projects run on relationships more than contracts.Los proyectos rurales en Colombia funcionan más por relaciones que por contratos.
Lawyer · closing, title, foreign investmentAbogado · cierre, títulos, inversión extranjera
Developer · subdivided and sold the lotsUrbanizador · subdividió y vendió los lotes
Plants & landscape · perimeter planting and carePlantas y paisajismo · siembra perimetral y cuidado
Architecture · in conversationArquitectura · en conversación